La fiscalité est souvent le premier frein — et la première source d'erreurs — pour les propriétaires qui louent en courte durée à Paris. Depuis la réforme de 2025, les règles du jeu ont changé pour les meublés de tourisme. Micro-BIC ou régime réel : voici comment y voir clair et faire le bon choix pour vos revenus 2026.
Quand vous louez un logement meublé — que ce soit sur Airbnb, Booking ou en direct — vos revenus ne sont pas des revenus fonciers classiques. Ils relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Tant que ces recettes restent inférieures à 23 000 € par an ou à vos autres revenus d'activité, vous relevez du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).
Ce statut ouvre le droit à deux régimes d'imposition très différents : le micro-BIC et le régime réel. Le choix entre les deux peut représenter plusieurs milliers d'euros d'écart sur votre feuille d'impôts.
La loi de finances pour 2025, complétée par la loi dite « Le Meur », a durci le régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés — la catégorie dans laquelle tombent la plupart des locations Airbnb à Paris :
Conséquence directe : de nombreux propriétaires parisiens qui bénéficiaient d'un abattement confortable voient leur base imposable augmenter fortement. Le régime réel devient, pour beaucoup, l'option la plus avantageuse.
Le principe est d'une grande simplicité : vous déclarez le montant total de vos recettes, et l'administration applique automatiquement l'abattement forfaitaire (30 % pour un meublé non classé). Vous êtes imposé sur les 70 % restants.
C'est sans comptabilité, sans justificatif. Mais cet abattement est censé couvrir toutes vos charges. Or, en location courte durée à Paris, les charges réelles — conciergerie, ménage, linge, travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, amortissement — dépassent très largement 30 % des recettes. Vous payez alors de l'impôt sur des revenus que vous n'avez pas réellement encaissés.
Si vos charges réelles représentent plus de 30 % de vos recettes (ce qui est presque systématiquement le cas dès qu'on délègue la gestion), le régime réel est plus intéressant que le micro-BIC. Et avec une conciergerie, vous dépassez ce seuil sans difficulté.
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant réel, et surtout vous pouvez pratiquer l'amortissement du bien et du mobilier. C'est le vrai levier du LMNP.
Vous étalez comptablement la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier sur leur durée d'usage. Concrètement, cet amortissement vient réduire — voire annuler pendant plusieurs années — votre bénéfice imposable. Résultat : il n'est pas rare qu'un propriétaire au réel ne paie aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant les premières années, tout en encaissant du cash.
Un studio générant 18 000 € de revenus locatifs annuels.
Au micro-BIC (abattement 30 %) : vous êtes imposé sur 12 600 €.
Au réel : après déduction des charges (~6 000 €) et de l'amortissement (~6 500 €), la base imposable tombe à environ 5 500 €, souvent bien moins.
L'écart d'impôt peut dépasser 2 000 € par an. À conserver précieusement : toutes vos factures, dès le premier euro.
Nous ne remplaçons pas votre comptable, mais nous vous facilitons la vie : suivi clair de vos revenus, factures de gestion et de ménage centralisées, récapitulatifs prêts à transmettre. Vous déléguez la gestion de votre Airbnb à Paris, et vous gardez tous les justificatifs nécessaires pour optimiser votre fiscalité, sans effort de votre côté.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les règles évoluent : validez toujours votre situation avec un expert-comptable.
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