La règle des 90 nuits à Paris : ce que tout propriétaire Airbnb doit savoir

À Paris, on ne loue pas sa résidence principale en courte durée comme on le souhaite : la loi fixe un plafond de 90 nuits par an. Voici, clairement, ce que dit la règle, qui est concerné, ce que vous risquez, et comment rester rentable tout en étant parfaitement en règle.

Qu'est-ce que la règle des 90 nuits ?

À Paris, la loi limite la location de votre résidence principale en meublé de tourisme (type Airbnb, Booking, Abritel) à 90 nuits par année civile. Une résidence principale est le logement que vous occupez au moins 8 mois par an.

À noter : la règle nationale reste de 120 nuits, mais Paris a abaissé ce plafond à 90 nuits depuis le 1er janvier 2025 (délibération du Conseil de Paris, dans le cadre de la loi Le Meur).

Concrètement : vous pouvez louer votre appartement pendant vos absences (vacances, déplacements) jusqu'à 90 nuits cumulées entre le 1er janvier et le 31 décembre. Au-delà, la location courte durée de votre résidence principale n'est plus autorisée.

Résidence principale ou résidence secondaire : deux régimes très différents

La règle des 90 nuits ne concerne que la résidence principale. Pour une résidence secondaire (un bien que vous n'habitez pas), les règles sont bien plus strictes :

• Résidence principale : location possible jusqu'à 90 nuits/an, avec numéro d'enregistrement.
• Résidence secondaire : il faut demander un changement d'usage auprès de la Ville de Paris, et le plus souvent respecter une règle de compensation (transformer une surface équivalente de commercial en habitation). Sans cette autorisation, la location courte durée d'une résidence secondaire est illégale.

C'est une distinction essentielle : beaucoup de propriétaires pensent, à tort, que le plafond de 90 nuits s'applique à tous les biens. Pour une résidence secondaire, il n'y a pas de « 90 nuits » : il y a une autorisation à obtenir.

Que risque-t-on en cas de non-respect ?

Paris contrôle activement la location courte durée. En cas d'infraction, les amendes peuvent être très lourdes :

• Jusqu'à 100 000 € d'amende par logement pour une location de résidence secondaire sans changement d'usage (assortie d'astreintes journalières).
• Jusqu'à 10 000 € pour absence de numéro d'enregistrement ou dépassement du plafond de 90 nuits.
• Astreintes journalières possibles jusqu'à la régularisation.

Au-delà de l'amende, une location non conforme fragilise vos revenus : suspension de l'annonce, litiges avec la copropriété, et perte de la relation de confiance avec les voyageurs.

Comment rester rentable tout en respectant la règle ?

90 nuits bien exploitées peuvent générer d'excellents revenus — souvent davantage qu'une location classique sur la même période. La clé est de concentrer ces nuits sur les moments les plus rentables :

• Cibler les périodes de forte demande (salons, événements sportifs et culturels, haute saison touristique).
• Appliquer une tarification dynamique pour maximiser le prix chaque nuit.
• Soigner l'annonce et les avis pour rester visible et bien classé.
• Suivre précisément le compteur de nuits pour ne jamais dépasser le plafond.

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